Nouvelle réglementation en matière de démembrement de propriété

février 2021 /

Le 1er septembre 2021 entrera en vigueur la réforme modifiant les dispositions relatives au droit des biens notamment celles concernant le droit de propriété, la copropriété, les droits réels d’usage et les sûretés réelles.

La réforme du droit des biens jouera également un impact important en matière de démembrement de propriété en limitant les risques de conflits entre usufruitier – nu-propriétaire notamment en ce qui concerne la répartition des frais de réparation liés aux travaux du bien.

Le régime actuel dispose que les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire tandis que l’usufruitier doit se contenter d’assumer les dépenses d’entretien, beaucoup moins onéreuses. 

La réforme instaure un mécanisme beaucoup plus équitable dans le sens où l’usufruitier devra financer les grosses réparations à concurrence de la valeur de son usufruit. 

Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de son usufruit sera élevée.

Dès lors, si l’usufruitier a un usufruit de 70 %, les frais des grosses réparations seront supportés par lui à concurrence de 70 %. 

Prenons l’exemple d’un couple marié avec enfants : au décès d’un des parents, le conjoint survivant obtient l’usufruit sur le logement principal et la nue-propriété revient aux enfants (jeunes). 

Ce cas de figure implique que les enfants (nus-propriétaires) devront supporter les frais des lourdes réparations bien qu’ils ne pourront jouir pleinement dudit bien avant de nombreuses années.

La réforme aura pour conséquence de faire supporters lesdits frais par l’usufruitier à concurrence de la valeur de son usufruit et le montant résiduel par les nus-propriétaires.

Calcul de l’usufruit

L’usufruit se calcule conformément aux tables légales de conversion, dont les données sont mises à jour chaque année par arrêté royal.

Celles-ci permettent de convertir la valeur estimée de l’usufruit d’une manière uniforme en un montant d’argent. 

La loi du 22 mai 2014 établit deux tables de conversion : l’une pour les hommes et l’autre pour les femmes. Sauf si les parties en ont convenu autrement, la valeur de l’usufruit est calculée sur la base des tables de conversion, de la valeur vénale des biens et de l’âge de l’usufruitier au jour de l’introduction de la requête. 

Droit transitoire 

La nouvelle loi s’applique à tous les actes juridiques et faits juridiques qui ont eu lieu après la date d’entrée en vigueur, c’est-à-dire, au 1er septembre 2021. 

Il sera cependant possible pour les parties de convenir, par le biais d’un accord, que les effets de la présente loi s’appliqueront aux effets futurs des actes juridiques et faits juridiques survenus avant son entrée en vigueur[1].


[1] Article 37 de la loi du 4 février 2020 portant sur le livre 3 du Code civil, M.B., 17 mars 2020.